6.4. 具有良好的租售并举业务架构的开发商
　　良好的租售结构是指：开发商以销售开发为主，但同时拥有规模较大的出租物业，物业类型多样，因地段和经营管理能力拥有很强的租金定价能力。一定规模的租金收入可以带来稳定、充沛的现金流，从而可以缓解现金流压力和资金链紧张状况。很遗憾的是目前为止，在A 股我们还没有看到已经拥有良好租售并举结构的上市公司，虽然极少数公司拥有一定规模的物业，但相对他们的开发类业务来说，出租类业务太弱小了（这可能和目前中国经济发展阶段和房地产所处周期有关）。我们希望、也非常愿意看到招地、中粮地、华侨城、金融街、上实发能够成为具有良好租售并举业务架构的优质公司，既能最大限度分享楼市和房价景气，增厚业绩；又能最大程度地保证稳定的现金流，保持平稳性。
　　虽然如此，招地、中粮地、侨城、金融街、上实发等少数公司还是从租售并举的业务架构中受益的，首要的好处是稳定的现金流入，其次是资产重估价值高，是优质的银行贷款抵押品。

表15：具有出租与销售并举业务架构的央企股和地方国企股代表 （单位：万平米，百万元）

注：华侨城A 出租面积包括即将注入上市公司的华房50 万平米西部华侨城出租物业，项目储备建面整体上市前后一致，但权益建面从现有的293 万平米增加到542 万平米；中粮地产项目储备面积没有考虑已公布预案的拟注入资产。关于中粮地产的数据请参见08 年3 月24 日、5 月5 日和5 月21 日等系列公司报告，华侨城数据参见3 月10 日、4 月17 日和6 月10 日等系列公司报告，金融街的数据参见4 月24 日、5 月5 日和5 月22 日系列公司报告。
数据来源：公司公告，国泰君安证券研究所。

中粮地产案例：中粮地产工业地产是工业厂房，其收入除了正常的租金（场租）收入外，作为三来一补，公司还有一种特殊的工业地产收入，即工缴费，包括厂房的固定工缴费和物业管理、培训和管理等人头工缴费两部分，既能保持一定的基数，又能随工人人数增长而增长。我们04 年在原深宝恒调研时，当时平均工缴费大约150 元/月/人；厂房租金是18-20 元/平米/月，由于有品牌和客户优势比宝安区指导价溢价65％左右。工业地产为公司提供了非常稳定的现金流，提高了收益质量，在全行业资金紧张的冬天，他们拥有了一条虽不够厚实但很也保暖的棉被。

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