奥运转眼即至。关于楼市的说法大多是奥运会使房价上涨或下跌，及奥运会对房价影响不大。那么对于北京北辰(0588.HK)这种正宗的奥运概念公司来说，意味着什么？7月31日，北京北辰董事长贺江川在香港半年报发布间隙，接受了采访。

    两大因素决定房价   奥运对房地产市场影响不大

    贺江川：实际上，对于北京整个房地产市场来说，奥运只是一个临时性事件，对整个市场的影响不大，地产走势还是主要取决于供求基本面和成本因素。当然，在奥运期间，北京一些酒店和公寓会有些推动。

    我们今年销售的主要住宅项目就是奥运媒体村。媒体村今年4月份开盘，是北京最热销的楼盘，曾经4天卖了7个亿。我们全年计划的合同签约面积是49.2万平方米，计划合同销售金额是52亿元，计划入账面积20万平方米，今年上半年实际的合同签约面积是16.4万平方米，入账面积是4.19万平方米，所以说，下半年才是大头。

    未来房价走势主要取决于两个因素，第一个是成本，第二个是供求矛盾。

    贺江川：从成本来说，主要包括四大块。第一块是土地成本，包括拆迁安置成本和政府的土地收益，第二块是建安成本，第三是税费，第四是房地产企业的利润。

    这里面，拆迁安置成本恐怕下不来，有些城市可能还要上升，税费不大会涨但也下不来，建安成本不但下不来而且会涨，大家都看到了原材料和能源涨价很厉害，所以说，这三块总体上是降不下来甚至上涨。剩下就是政府收益和公司利润。如果未来大的经济政策没有发生变化，尤其是金融政策没有放松的话，我估计未来2-3年，政府土地收益和企业利润可能会有向下调整的压力。

    企业利润方面，原来市场好的时候，可以达到40%-50%甚至是60%的毛利率，银根抽紧后，开发商总的感觉就是钱紧，由于要快速回笼资金，开发商可能会把原来的高毛利率放低到30%-40%，甚至20%-30%，通过优惠来快速回笼资金。

    再从供需方面说。供应上，由于开发的资金力量，以及开发商拿贷款的难度加大，供地的资本力量和开发力量上都会有压力，有效的供应会有下降趋势。但有效需求也会有下降压力，上半年已经看到销售量下降很大，买房人持币观望的态度很强烈，对通胀压力的预期也很高，所以有效供应和有效需求在未来2-3年有下降压力，在大经济环境无巨变的情况下，变化是同向，但房价上是有调整压力的。

    我想未来2-3年会是一个盘整中变化的格局，过快增长的房价会得到平抑。

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